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老後資金として人気のリバースモーゲージにご注意

2014年7月22日

老後の生活資金調達の方法の一つとして、近年「リバースモーゲージ」を利用する方が増加しているようです。
リバースモーゲージとは、所有している住宅(土地・建物)を担保にして、金融機関より一定額のお金を借り、生活資金に充てる・・・といったシステムで、簡単に言うと、自宅を担保にした年金みたいなものと言えばいいでしょうか。

かつては、老後の生活資金が年金だけでは足りなくなってしまうと、自宅を売却し、その資金を生活費に充当するケースが多くありましたが、このリバースモーゲージを利用することにより、長年慣れ親しんだ、愛着のある住まいを手放さずに、生活費を確保することが出来るのが、大きなメリットです。

たとえ、慣れ親しんだ住宅を売却し、まとまった資金を手に入れたとしても、高齢者の場合、継続的な収入が難しいことや年齢が原因となって、新居となる賃貸物件の審査が通りづらい場合が多いのも現状です。
また、子供夫婦と同居するという体裁で賃貸借契約を締結し、実態としては両親だけが住むといったケースも多いので、そのような意味では、リバースモーゲージは一つの選択肢としては有効であり、実際に、海外ではごく一般的に普及しているシステムです。

リバースモーゲージの最大の懸念点は、期間満了時の自宅売却

しかし、リバースモーゲージも、れっきとした金融商品の一つですので、気をつけなければいけない点が多くあります。

そもそも、リバースモーゲージは、自宅の土地・建物を担保とするものであるため、建物についての評価はほとんどされないケースがほとんどです。
また、貸し付ける側の金融機関からすれば、将来的に担保とする自宅の価値が下落するリスクを考慮した上で評価をするので、実際の市場価値に比べて3~4割ほど下げた評価に基づいて、貸付の限度額を設定するのが一般的です。

この、限度額を契約期間年数で割ることによって、いわゆる「年金」の額が決まってくるため、金融機関などの宣伝文句などを聞いて、最初は、バラ色の余生を想定する方も多いですが、現実には、金額を優先して契約期間を短くするか、あるいは、契約期間を優先して年金額を減らすか・・・という選択を迫られ、断念する人も多くいます。

また、これ以外の最大の懸念点は、リバースモーゲージの契約満了を迎えた際の問題です。
平均寿命が延びつつある今日において、これは切実な問題となってきます。
金融機関は、契約満了とともに、貸付金の回収のために、担保としていた自宅を売却することとなり、その後の住まいが失われてしまう恐れがあります。

さらに、リバースモーゲージは、利用する際に厳しい条件を設けている場合が多いです。
金融機関によって多少の違いはありますが、契約満了を迎えた際の住まいの問題もあることから、利用できる人の年齢や、自宅に抵当権の設定が無いこと、推定相続人の了承を得ていること、賃貸併用住宅のような貸借人が存在しないこと、配偶者が連帯保証人になること、などが主なものとなります。

相続時にリバースモーゲージの利用が発覚した・・・なんてことも

また、しばしば聞くケースとして、同居していた親が亡くなり、相続が発生した際に、その親御さんがリバースモーケージを利用していたことが発覚、その事実を突如突きつけられ、子供の生活が一転する・・・ということもあるようです。

子供が別居しており、独立した家計を築いていれば問題はありませんが、各人や家庭それぞれに事情があるでしょうし、上記のようなケースでは、ただでさえ、相続問題で大変な時に、泣きっ面に蜂とも言える事態でしょう。

・・・

このように、相続対策もそうであるように、全てにオールマイティーで理想的な対策は残念ながら、この世には存在しないと考えるのが良いでしょう。
大切なのは、ご自身の今の置かれた環境を現実的に見つめ、それに出来る限り見合った方法を選択することです。
そのような観点では、リバースモーゲージも選択肢の一つとして活用するのも良いかと思います。
それぞれのメリット・デメリットをしっかり見極めた上で、老後の生活設計を立てていきたいものです

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